Bauteile und Gebäude unterliegen im Laufe der Zeit einer natürlichen Abnutzung. Für die Bewertung ist daher nicht allein entscheidend, welche Herstellungskosten ursprünglich oder rechnerisch anzusetzen sind, sondern auch, wie alt das jeweilige Bauteil ist und welche übliche Nutzungsdauer dafür angenommen werden kann.

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Die Alterswertminderung beschreibt den rechnerischen Wertverlust, der sich aus dem Verhältnis zwischen bereits abgelaufener Nutzungszeit und gesamter Nutzungsdauer ergibt. Dabei wird regelmäßig zwischen der üblichen Gesamtnutzungsdauer und der verbleibenden Restnutzungsdauer unterschieden. Wurden Bauteile modernisiert, erneuert oder besonders gut instand gehalten, kann sich die Restnutzungsdauer verlängern. Unterlassene Instandhaltung, Vorschäden oder eine überdurchschnittliche Beanspruchung können dagegen zu einer kürzeren Restnutzungsdauer führen.

Für die rechnerische Ermittlung gibt es verschiedene Ansätze. Bei der linearen Alterswertminderung wird der Wertverlust gleichmäßig über die gesamte Nutzungsdauer verteilt. Ein Bauteil mit 40 Jahren Nutzungsdauer verliert rechnerisch jedes Jahr denselben Anteil seines Wertes.

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Die Methode nach Ross/Brachmann berücksichtigt demgegenüber einen nicht gleichmäßigen Verlauf der Wertminderung. Sie geht davon aus, dass der Wertverlust in den ersten Nutzungsjahren geringer ausfällt und mit zunehmendem Alter stärker ansteigt. Dadurch ergibt sich insbesondere bei jüngeren Bauteilen häufig eine niedrigere Alterswertminderung als bei der rein linearen Berechnung.

Die hier dargestellte Berechnung dient der überschlägigen Orientierung. Die tatsächliche Bewertung eines Bauteils kann je nach Zustand, Ausführung, Instandhaltung, technischer Restnutzungsdauer und konkretem Schadenbild abweichen.